Viviendas en remate, oportunidad inmobiliaria con alto riesgo legal

En un entorno donde el acceso a la vivienda se ha vuelto restrictivo debido a la baja oferta y el incremento sostenido de precios en las principales ciudades de México, los remates hipotecarios han emergido como una alternativa atractiva.

De acuerdo con datos de Coldwell Banker México, este tipo de transacciones crecieron 200 por ciento desde 2020 a la fecha, impulsado principalmente por el atractivo de adquirir propiedades con descuentos que oscilan entre el 20 y el 60 por ciento de su valor comercial.

Sin embargo, esta ventaja económica conlleva riesgos sustanciales, ya que implica adquirir inmuebles con situaciones jurídicas pendientes y complicadas.

Miguel Saucedo, socio director de Saucedo Abogados, señaló en entrevista con El Financiero que el incremento de estas operaciones en los últimos seis años es un reflejo de la coyuntura económica, donde muchas personas han dejado de pagar sus créditos hipotecarios.

“Evidentemente la economía de muchas personas ha ido en decremento y esto ha provocado que se estén perdiendo inmuebles que estén bajo este sistema de otorgamiento de créditos”, explicó.

Existen dos modalidades principales para participar en este mercado: la adquisición de derechos litigiosos, donde el inversionista se convierte en propietario solo al concluir una demanda judicial, o la participación en subastas bancarias una vez que la institución financiera ha recuperado legalmente el activo.

Saucedo aclaró que se trata de procesos de alta complejidad que requieren asesoría especializada para validar la documentación, pues el tiempo de resolución puede extenderse por años y generar gastos imprevistos.

¿Cuáles son los costos que debe considerar en un remate hipotecario?

Entre los costos adicionales que el inversionista debe considerar se encuentran el pago de escrituras y avalúos, el proceso legal para el desalojo del anterior propietario, la liquidación de adeudos en servicios públicos y las reparaciones físicas.

Según la firma Lummo Real Estate, estos gastos, sumados a los honorarios notariales, son fundamentales para determinar la rentabilidad real de la operación antes de comprometer el capital.

El sector legal advierte que la opacidad del proceso es aprovechada por grupos de defraudadores que simulan juicios o hipotecas sobre inmuebles sanos.

“Es una inversión que si tarda uno o dos o tres años es porque presentan documentos falsos, cuando no es cierto que se vende un derecho litigioso; simulan que existe un juicio o una hipoteca sobre un inmueble del cual se encuentra totalmente sano”, detalló Saucedo.

Una de las modalidades de fraude más frecuentes consiste en ofrecer una misma propiedad a múltiples inversionistas mediante información falsa en redes sociales.

El litigante explicó que los delincuentes suelen utilizar fotografías de casas reales que no están en problemas legales para atraer víctimas con precios irreales.

“Si la casa comercial vale 5 millones de pesos, la ponen en 800 mil pesos y la venden a tres o más inversionistas que nunca la van a poder obtener porque la casa nunca ha estado en remate judicial”, advirtió.

Ante estos riesgos, la Procuraduría Federal del Consumidor recomienda verificar que cualquier gestora esté legalmente constituida y exija transparencia sobre la etapa del proceso legal de la vivienda.

Por su parte, Coldwell Banker México aconseja buscar únicamente vendedores certificados, como instituciones bancarias o inmobiliarias de prestigio, donde el proceso siempre cuente con la validación de una autoridad judicial.

En el aspecto financiero, las instituciones bancarias no aceptan créditos hipotecarios como método de pago para un remate, ni solicitan adelantos informales y los pagos deben realizarse mediante documentos nominativos y ante notario.

La inmobiliaria enfatizó que, aunque estos inmuebles son asequibles, difícilmente se ubicarán por debajo del 50 por ciento de su valor original, ya que dejarían de ser rentables para las instituciones financieras.

Finalmente, una señal crítica de alerta es la negativa a firmar la cesión de propiedad desde el inicio del proceso de pago. Según la normativa legal vigente, este documento debe formalizarse al comenzar la compra; de lo contrario, se está ante una posible estafa.

“Es donde caen en las manos de los defraudadores, porque inventan grandes cantidades de utilidades, inventan documentos, presentan supuestos contratos que con eso garantizan todo, cuando en realidad no han revisado un expediente judicial”, concluyó Saucedo.

“Los riesgos en el mercado de remates hipotecarios pueden reducirse con información. Contar con asesoría permite evaluar las propiedades, detectar oportunidades reales y evitar fraudes. Además, entender el proceso legal y financiero de los remates ayuda a tomar decisiones más seguras”, consideró Mike Ramírez, fundador de Blun.M2, proyecto que ayuda a las personas a multiplicar su patrimonio a través de inversiones en remates.